法律大类

农用地、建设用地、未利用地。法律层面实行土地用途管制，建设占用农用地通常涉及转用审批。

看项目是否存在未批先建、以农业名义做建设、占用耕地或永久基本农田等问题。

国土空间用途分类

自然资源部2023年分类指南采用三级分类体系，设置24个一级类、113个二级类、140个三级类。常见一级类包括耕地、园地、林地、农业设施建设用地、居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业用地、工矿用地、仓储用地、交通运输用地等。

不能只看企业介绍，要看证载用途、规划用途、出让合同约定用途和实际经营用途是否一致。

权属性质

国有土地、集体土地、集体经营性建设用地、农村宅基地等。

国有建设用地使用权与集体土地使用权在流通、抵押、处置上的规则不同，不能按同一套估值和处置逻辑处理。

取得方式

出让、划拨、租赁、作价出资、授权经营、集体经营性建设用地入市等。

取得方式决定处分权能。尤其是划拨用地、公益类用地、带产业监管协议的工业用地，抵押和处置均需重点核实。

住宅用地

房地产开发、安置房、人才公寓、保障性租赁住房配套

是否取得房地产开发相关手续；是否存在商业化销售、租售政策限制；项目现金流是否来自销售、租金或政府回购。

写清土地用途、出让年限、项目定位、销售或租赁合规依据。不能把住宅、公寓、宿舍、人才住房混为一谈。

商业服务业用地

商业综合体、酒店、办公楼、文旅配套、经营性物业贷款

商业用地通常剩余年限更短，经营现金流受出租率、租金水平、空置期影响较大。

除写土地证外，还要写租赁合同质量、真实出租率、现金流覆盖贷款本息的能力。

工矿用地/工业用地

制造业厂房、产业园、标准厂房、物流配套、技改项目

工业用地可能绑定产业监管协议、投资强度、亩均税收、开竣工期限、不得擅自分割转让等限制。

重点核查项目是否符合产业定位，实际用途是否偏离工业生产。工业地变办公、酒店、公寓，必须穿透合规性。

仓储用地

物流园、冷链仓库、供应链仓储、保税仓

仓储与商业、工业、物流经营之间边界容易混淆。部分项目实际收入来自商铺租赁或物业经营。

写清仓储功能、货物流转、出租对象、租金来源，避免把商业性租赁包装成仓储经营。

公共管理与公共服务用地

医院、学校、养老院、文化体育、机关团体、社会福利项目

公益属性较强，部分用地取得方式可能为划拨，抵押和处置受限。项目收入可能依赖财政补贴或收费政策。

不能简单按商业物业估值。要说明公益属性、收费机制、补贴来源、可抵押性和处置限制。

农业设施建设用地

种植设施、养殖设施、农产品初加工、农业园区配套

设施农用地不是普通建设用地，不能借设施农业名义建设酒店、别墅、民宿、永久性商业设施。

核查备案、用途、建设规模、是否占用永久基本农田、是否存在擅自改变用途。

集体经营性建设用地

村集体产业园、乡村文旅、租赁住房、集体建设用地入市项目

虽可依法入市，但须符合规划、依法登记，并受属地交易规则、合同约定和市场接盘能力影响。

写清入市程序、合同年限、用途、登记、抵押登记可行性、处置交易路径。

农村宅基地

民宿、农家乐、乡村康养、村集体合作项目

宅基地以保障农户居住为主，不能按照普通商业用地或经营性建设用地直接融资处置。

警惕以宅基地、农房包装成可自由流转资产。报告中要单独说明权属和处置限制。

工业用地上做商业办公和公寓出租

企业有不动产权证，厂房也已建成，经营现金流来自租金。

证载用途和实际经营可能偏离。工业用地如改为商业、办公、公寓或酒店式经营，往往涉及规划调整、用途变更、补缴出让金及消防、住建等审批。

不能只认租金现金流。应核查控规、规划条件、施工许可、消防验收、租赁合同，必要时要求取得主管部门用途合规意见。

养老项目被包装成房地产项目或酒店项目

企业说是养老院，客户经理按社会福利项目理解。

如果土地性质、规划许可、建筑形态和收入模式更接近住宅、公寓、酒店或商业地产，项目性质可能发生偏移。

核查不动产权证用途、项目备案/核准、民政许可、床位收费模式、是否存在会员卡预售或变相销售。不能只按养老概念判断。

设施农业用地上搞民宿、露营、餐饮

项目有农业园区、乡村振兴、农旅融合概念。

设施农业用地服务农业生产，不等于可以做永久性商业建筑。违规占用耕地、永久基本农田或擅自改变用途，会带来行政处罚和停业风险。

对农旅项目要把农业设施、临时设施、经营性建设用地分开看。涉及住宿、餐饮、商业接待的部分，应核查建设用地手续和经营许可。

划拨公益用地作为抵押物

学校、医院、养老机构、事业单位或平台公司名下有土地房产，评估价值较高。

划拨用地和公益属性资产在抵押、转让、处置上限制较多。即便可以登记抵押，也要看批准、补缴出让金、地上建筑物权属和处置对象。

抵押率必须审慎。重点核查抵押登记可行性、处置批准程序、是否公益用途、是否存在不得转让或不得改变用途限制。

集体经营性建设用地入市项目

地方推进集体建设用地入市，企业取得合同和登记材料。

入市不等于完全等同于国有出让地。市场流通半径、交易平台、处置对象、抵押权实现路径受地方规则和项目属性影响。

估值时不能直接套用周边国有商业地价格。应核查入市程序、交易合同、登记、用途、年限、抵押登记和二次转让规则。

不动产权证书/登记簿查询

权利人、坐落、面积、用途、权利性质、使用期限、共有情况、抵押查封限制。

证载用途与项目用途不一致；剩余年限短；存在查封、轮候查封、已设抵押。

土地出让合同/补充协议

用途、年限、出让金支付、开工竣工期限、投资强度、转让出租抵押限制、违约责任。

未按期开工竣工；产业监管条款严；不得分割转让；出让金未缴清。

划拨决定书/用地批复

是否划拨，划拨用途，能否抵押、转让、出租，是否需批准和补缴出让金。

公益属性强；处置需政府审批；评估价值与可变现价值脱节。

建设用地规划许可证/规划条件

容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、配套要求、土地用途。

规划条件与可研或企业经营计划不一致。

建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收材料

建设内容、建筑面积、功能分区、是否按批准建设。

多建、少建、改变功能；未验收投入使用。

国土空间规划、控规查询或主管部门意见

地块所在片区规划用途、控制性详细规划、是否涉及生态红线、永久基本农田、城镇开发边界。

企业口径与规划口径不一致，未来无法办理用途变更或建设审批。

产业监管协议/项目投资协议

亩均投资、税收贡献、建设周期、转让限制、监管违约责任。

企业经营达不到监管指标，存在被追责或限制转让风险。

评估报告和市场询价资料

估值假设是否基于可合法用途、是否扣减出让金、税费、剩余年限、处置限制。

按商业地估工业地，按国有地估集体地，按满年限估剩余短年限。

我们这个地有证。

有证只说明权属的一部分，不说明用途一定合规。

证载用途是什么？规划条件是什么？实际经营与证载用途是否一致？

政府支持这个项目。

政府支持不等于土地手续已经闭环。

有没有正式批复、规划许可、用地手续、监管协议和会议纪要？

这个地以后可以改商业。

可以改是预期，不是事实。

是否已取得规划调整、用途变更批准，是否需补缴出让金？

这块地评估值很高。

评估值高不等于处置价值高。

按什么用途评估？剩余年限多少？能不能自由转让？有无产业限制？

这是乡村振兴项目。

政策概念不能替代土地合规。

住宿、餐饮、商业接待部分是否有建设用地手续？是否占用耕地或永久基本农田？

我们可以拿来抵押。

能抵押登记不等于容易处置。

抵押登记主体、权利性质、处置审批、补缴费用、接盘市场是否清楚？