2021年7月，国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中提到“新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房”。在国家层面文件中也提到了土地配建模式。

（一）无偿移交模式

无偿移交模式下，房地产开发企业通过招拍挂等方式取得土地，用于开发建设商品住宅，房屋建成后，按照土地出让合同约定，无偿交付给配建管理单位。

（二）直接移交模式

直接移交模式下，土地管理部门直接以出让方式把配建用地登记到配建管理单位名下，不动产权属首次登记也在配建管理单位名下，房地产企业只是提供了建筑服务，更类似于垫资代建业务，只是不收取代建费用。

（三）政府回购模式

回购模式下，不动产权属登记首次登记在开发企业名下，房地产企业按照合同约定价格通过转移登记将权属登记在配建管理单位名下，属于房地产企业低价销售开发产品业务。

上述配建模式不同，涉及的审批手续以及税费缴纳上有所不同且较复杂，本文在此不作深入分析，有兴趣的读者可自行研究。

（一）北京——逐地块配建、集中配建两种方式

北京市住房和城乡建设委员会等四部门《关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》（京建发〔2021〕389号），该通知提出“各区在确保租赁住房用地年度计划完成的前提下，可结合地块情况，采取逐地块配建、集中配建两种方式。逐地块配建是指新供住宅项目按照一定比例配建住房。集中配建是指新供住宅项目因客观原因无法配建，各区可在住宅项目间调剂配建，并确保集中配建项目优先开工建设。

商品住房项目配建以保障性租赁住房为主，其中通过道路分割的相对独立成宗地块可配建公租房；安置房项目配建以公租房为主”。

（二）上海——不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建

上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等七部门《关于本市保障性住房配建的实施意见》的通知（沪府办〔2018〕72号）要求“凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目（租赁住房建设项目除外），均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例，配建保障性住房及相应产权车位；鼓励保障对象较多的区域进一步提高建设项目的配建比例。配建的保障性住房应无偿移交区政府指定机构用于住房保障，并在建设用地使用权出让条件中予以明确。配建的保障性住房，均应以实物房源移交”。

（三）深圳——城市更新项目配建保障性住房

深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》的通知“具体配建方式包括在改造方向为居住用地的项目中按建筑面积的一定比例进行配建，以及在改造方向为新型产业用地的项目中安排部分保障性住房用地进行建设等。改造方向为居住用地的项目的配建比例是指配建保障性住房的建筑面积占该项目规划批准住宅建筑面积的比例。城市更新项目配建保障性住房的配建类型、配建比例、建设规模、公共服务设施在城市更新单元规划中予以明确”。

（四）成都——拍卖土地配建人才公寓

《成都市拍卖土地配建人才公寓管理暂行办法》的通知明确“本办法所称的拍卖土地配建人才公寓，是指土地竞得人根据宗地配建人才公寓方案和《国有建设用地项目履约协议书》相关约定进行建设，并在项目达到预售（现售）条件时直接向符合条件的人才进行优先、优惠销售的商品住房。各区（市）县应当按照拍卖土地配建人才公寓年度计划，会同土地提供方共同编制宗地配建人才公寓方案，明确规划条件、建设条件、配建人才公寓的面积比例等具体要求，并将上述要求作为土地竞得人义务纳入土地出让方案及《国有建设用地项目履约协议书》”。

从以上各大城市出台的文件不难看出，各地的土地配建模式大同小异，都是在原有招拍挂土地建设普通商品房住宅的基础上，要求配套建设保障性住房、公租房、人才公寓等设施。并且对配建项目的规划条件、建设条件、面积比例都有明确要求，并在土地招拍挂公告以及土地出让合同中明确约定。

以北京市为例，根据《关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》（京建发〔2021〕389号），北京市土地配建模式程序具体如下：

（一）单列供地计划

市规划自然资源、发展改革部门公租房、保障性租赁住房需求情况，科学制定年度租赁住房用地供应计划，并在年度建设用地供应计划中单独列出。

（二）明确配建要求

市住房城乡建设、规划自然资源等部门会同相关区政府，确定新供住宅项目配建住房要求，包括配建比例、配建面积、户型及户型比例、建筑品质、机动车停车位配比、配套设施、分配对象等。鼓励地块附带配建住房条件及方案上市供应。

（三）土地供应条件

市规划自然资源部门将配建及回购住房要求载入土地供应文件，作为土地出让或划拨的前置条件。

（四）确定回购机构

市住房城乡建设部门确定市或区保障性住房专业公司（简称“回购机构”）按楼栋、单元回购配建住房。配建住房（含租务管理用房）及配比产权机动车停车位、地下附属用房的回购价格，综合考虑区域租金水平和建安成本等因素，按照市场化运作、可持续经营的原则，由市住房城乡建设部门确定，并在土地出让合同或划拨文件中予以明确。

（五）签订配建协议

项目建设单位在办理住宅项目土地使用权出让或划拨手续的同时，与回购机构签订配建协议。配建协议应明确配建要求、工程质量、回购范围、回购价格、交付条件等。

（六）配建协议履行

建设单位在办理建设项目住宅预售许可证、现房销售备案前，应与回购机构确认配建协议履行情况及配建房源明细。

（七）工程监督与验收

配建项目属地住房城乡建设部门应加强对配建住房的工程质量监督、竣工验收管理等工作。

（八）房源回购交付

配建项目完成竣工验收备案后，建设单位应一次性交付给回购机构。回购机构应根据配建协议对配建住房各项指标进行核验。

（九）税收政策

建设单位向属地住房城乡建设部门申请纳入本市公租房、保障性租赁住房建设计划，按规定享受相关税费优惠和支持政策。

（十）资产管理

配建住房作为实物房源租赁使用，不得上市销售或变相销售。房屋资产按照配建协议中明确的回购价格予以入账，并按相关规定进行资产管理。

除了土地配建模式外，还有其他配建模式吗？答案是有的，理论上经营性项目都可采用配建模式，如公共停车场、新能源充电桩、弃土场消纳场、收费公路、河道采砂等。以下为部分其他类型配建模式案例：

（一）停车场配建模式

1.根据2022年10月南充蓬安县机动车停车位（场）特许经营权拍卖公告，买受人取得停车位后，须承担蓬安县周子古镇城乡融合发展项目（一期）建设任务。项目建设完工后，买受人须及时将项目无偿移交给配套建设管理单位。

2.根据2019年5月安徽省太和县城管局县城区立体停车库及智慧停车特许经营项目招标公告，明确特许经营中标人除新建立体停车库及充电桩外，还需在太和县投资建设年产20000台（套）智能停车专用设备制造项目，项目用地50亩，容积率不低于1.1。

（二）弃土场配建模式

根据2022年3月南充市嘉陵区发布的弃土场建设运营特许经营权拍卖公告，明确弃土场买受人除建设弃土场外，还需负责配套建设嘉陵区嘉南路、学府路、陈寿路、长宁街、文峰、工业园共6个片区的雨污分流管网改造项目（工程投资总价约12亿元）以及特许经营期内配套建设项目的日常维护工作。

近年来，在市场经济下行、政府存量债务高压的大环境下，虽然政府专项债券能够解决部分自求平衡项目的建设资金，但对于更多的纯公益性项目（如道路、桥梁、管网、水利等项目），其建设资金渠道仍十分狭窄。

在配建模式下，政府可以以土地或其他经营性项目作为招标标的，并以低于市场均价的标准依法确立中标人，要求中标方按规定投资建设公益性项目，且项目全部建设资金由中标方承担。虽然该模式下政府财政收入（包括土地出让收入）有所减少，但对应建设项目的财政支出也同步降低，不涉及新增财政支出，也不会涉及政府隐性债务。在现有地方投融资模式较为局限的大背景下，可作为一条新方向、新举措、新途径进行探索，从而推动地方社会经济可持续发展。

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