一、REITs的概念
REITs，即不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），它的本质是一种金融创新工具。打个比方，就像是项目公司把自家的不动产（比如商业大楼、产业园区、收费公路等）交给专业的投资机构打理，这些专业机构就像经验丰富的管家，会运用专业知识和管理经验对这些不动产进行投资经营。然后，投资机构向投资者发行收益凭证，投资者购买这些凭证后，就相当于成为了这些不动产的“小股东”，能按份额获得投资收益。目前，我国在基础设施领域大力开展REITs试点工作，旨在为经济发展注入新活力，推动基础设施建设的可持续发展。
二、REITs现状及现行政策梳理
当下，REITs市场正处于蓬勃发展的关键时期，国家从多维度出台一系列政策，全力推动REITs市场迈向高质量发展新阶段。2025年3月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》明确提出支持消费、文化旅游等领域发行REITs。这一政策的出台，为相关行业的企业提供了新的融资渠道，有助于盘活这些领域的存量资产，促进消费市场的繁荣和文化旅游产业的升级。例如，一些大型商业综合体和热门旅游景区，通过发行REITs，可以将现有资产转化为流动性更强的金融产品，吸引更多社会资本参与，进一步提升运营效率和服务质量。
同月，《国务院办公厅关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》着重强调“常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域REITs发行”。这不仅拓宽了REITs底层资产的范围，更标志着REITs从试点探索阶段正式迈入常态化发展的新时期。在清洁能源领域，一些风力发电场和太阳能电站项目，借助REITs可以获得更多资金支持，加快技术升级和规模扩张，推动我国能源结构向绿色低碳转型。
具体政策梳理如下：
这些政策的持续推进，为企业盘活存量资产开辟了新路径。对于投资者而言，REITs也成为了稳健型投资的新赛道。以前，普通投资者很难参与到大型基础设施项目的投资中，REITs的出现，让他们有机会分享这些项目的稳定收益，实现资产的多元化配置。
三、我国REITs申报要求
1、行业范围要求
2、项目基本条件要求
申报项目需要满足一系列严格的条件，以确保REITs的稳健运行和投资者的利益。具体如下：
（1）项目权属清晰。作为发起主体的原始权益人，必须严格依据法律法规，通过直接持有或间接控制的合法方式，切实拥有项目的所有权以及经营收益权。与此同时，项目公司应当确保完全持有计划用于发行基础设施REITs的底层资产，整个过程严格遵循合规要求，以保障项目权属不存在任何瑕疵与争议。
（2）底层资产完整。项目原则上应将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围。
（3）运营收益良好。项目运营时间原则上不低于3年。
（4）资产规模符合要求。首次发行REITs的基础设施项目，目标不动产评估净值原则上不低于10亿元、其中养老设施项目和租赁住房项目不动产评估净值不低于8亿元。
发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、基本具备发行基础设施REITs条件的各类资产合计规模原则上不低于拟首次发行资产规模的2倍。
（5）参与方经营状况良好。发起人（原始权益人）不得从事商品住宅开发业务。
（6）中介机构符合执业要求。
四、REITs的分类
REITs 的分类可以从资金来源和投资去向两个角度进行。
1、按“钱从哪来”分类
即REITs向谁募集的资金。根据募集方式和募集对象的差异，REITs 可分为公募型和私募型两类。
2、按“钱到哪去”分类
即REITs投资了什么。根据投资对象的不同，目前REITs在国外可以分为权益型、抵押贷款型和混合型三类。
在我国，目前 REITs 的试点范畴主要集中在基础设施领域，并且采用公开募集的方式，因此被称为“基础设施公募REITs”。这一模式结合了我国的国情和市场需求，为基础设施建设提供了重要的融资渠道。
五、REITs的特征
1、投资范围及收入来源
我国REITs主要聚焦于基础设施领域，投资范围涵盖上述多个行业的基础设施项目。不同类型的底层资产，其收益来源各不相同。以交通基础设施中的高速公路为例，过往车辆缴纳的过路费是其主要收益来源；电力项目则依靠发电收入获取收益；产业园区项目的收益则主要来自入驻企业的租金以及物业管理费用等。
2、强制分红
2023年10月，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，明确公募REITs在符合分配条件的情况下每年应至少分红一次，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
六、项目申报程序
七、基础设施公募REITs与股票、债券的区别
基础设施公募REITs可以被理解为“资产上市”后发行的有价证券，投资人通过持有REITs基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”。那今天我们文章讨论的基础设施公募REITs与债券、股票有什么区别呢，笔者从投资标的、收益来源、风险特征、流动性、监管要求等方面进行了总结，具体如下：
八、我国基础设施公募REITs市场现状
我国基础设施公募REITs市场发展迅速，从2021年6月首批9只产品上市以来，呈现出量质齐升的态势，截至2024年末，全市场已有58只REITs产品上市，总规模达1429.49亿元。从资产类型看，底层资产覆盖园区基础设施、交通基础设施、消费基础设施、保障性租赁住房、能源基础设施、仓储物流、生态环保、水利设施等8类资产类型。其中园区基础设施REITs发行数量达12只，交通基础设施REITs发行规模最高，达571.87亿元，占总规模40%。（详见：https://www.szse.cn/www/reits/market/list/）
九、结语
在国内资本市场不断深化改革的浪潮中，REITs已然成为盘活存量资产、促进投资良性循环的关键一环。展望未来，随着市场机制的不断健全、投资者认知的持续提升，REITs有望在更多领域、更深层次发挥效能，为我国基础设施建设、实体经济发展注入源源不断的活力，在构建多层次资本市场的进程中书写更加精彩的篇章。
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