今年1月，住建部、国家金融监管总局印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（建房〔2024〕2号）（以下简称“2号文”），要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，根据房地产项目的开发建设等情况筛选确定支持对象向金融机构推送，经评估后根据其实际情况满足合理融资需求或予以其他支持。这一过程中，被推送的房地产项目名单即为“白名单”。
本次“白名单”所指的是房地产开发项目白名单，而非房地产开发企业白名单。这样的优势在于可以分隔集团的公司债务风险和项目公司经营风险，更加精准支持合理项目融资需求，有序推进房地产项目正常开发建设。
自文件发布以来，多家国有银行和股份制银行积极部署相关工作，中小银行也纷纷跟进，开辟绿色通道，取得初步进展，房地产融资“白名单”机制持续推进。最新数据显示，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市房地产融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。 2月29日，住房城乡建设部、国家金融监管总局两部门联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议强调，要按照“应建尽建”原则，3月15日前，地级及以上城市都要建立房地产融资协调机制，既要高质量完成“白名单”推送，又要高效率协调解决项目的难点问题。本期文章就2号文核心内容及此次调度会的会议精神进行解读，分析总结相关的协调机制、融资流程、政策方向、政策意义、申报标准和各地最新政策动向，供读者学习交流。 一、协调机制 各省级住房城乡建设部门、金融监管总局各监管局要建立省级房地产融资协调机制，加强协调配合，及时监测各城市协调机制运行情况，做好对本行政区域内城市的指导督促。对省直管县（市），由省级房地产融资协调机制明确本通知的落实办法。各省级住房城乡建设部门要会同金融监管总局各监管局，文件要求自2024年起，每季度均需汇总后，提交住建部，抄送金融监管局（推断为常态化政策）。 房地产项目“白名单”是房地产融资协调机制的重要内容，也是筛选确定支持对象的过程。 在住房城乡建设部、国家金融监管总局两部门联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议强调，要求3月15日前，地级及以上城市都要建立房地产融资协调机制，既要高质量完成“白名单”推送，又要高效率协调解决项目的难点问题。 二、融资流程 即在融资协调机制下，（1）政府筛选房地产项目白名单，（2）金融机构（商业银行）接收推送，（3）金融机构评估后给予融资支持。
三、政策方向 根据2号文的要求，有四个政策方向。
（一）建立城市房地产融资协调机制 搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接。保障金融机构合法权益，指导商业银行与房开企业平等协商，在满足市场化、法治化的原则下，进行自主决策和实施。 （二）筛选确定支持对象 根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。 （三）满足合理融资需求 金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。同时，加强贷款资金封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资。 （四）做好融资保障工作 协调机制要加强工作统筹，为金融机构提供有力支持和保障。协调有关部门加快行政许可事项办理，对符合条件的房地产项目要尽快为其办理“四证”；加强信息共享，及时向相关金融机构提供项目建设运行、预售资金监管等信息；为房地产开发企业和金融机构做好在建工程等抵押提供支持，保障金融机构债权安全。要进一步压实房地产开发企业主体责任，指导房地产开发企业通过项目销售、处置存量资产、引入投资者等方式改善自身现金流。督促房地产开发企业依法真实反映资产负债、销售经营等情况，合规合法使用信贷资金，增强银企合作。
房地产开发企业资质知识小普及： 2022年3月2日以前，房地产开发资质分为一级、二级、三级、四级，共四个等级，现在分一级、二级，共两个资质等级。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质由省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门或者其确定的设区的市级人民政府房地产开发主管部门审批。
四、政策意义 党中央、国务院高度重视房地产平稳健康发展，要求一视同仁、平等满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进金融与房地产良性循环作出部署。为发挥城市人民政府牵头协调作用，因城施策用好政策工具，精准支持房地产项目的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
（一）“白名单”有助于更好满足合理融资需求 能够入围“白名单”并实际获得贷款，对房地产项目和房地产企业而言是一场“及时雨”。 （二）“白名单”有助于房地产项目提升可持续经营能力 银行接到融资协调机制的“白名单”后，积极与房地产企业交换信息，与名单内房地产项目对接，精准解决问题，有助于缓解资金压力，推动保交付、资产盘活，提升项目可持续经营能力。 （三）“白名单”有助于保障在建项目顺利交付、切实稳民生 稳定购房者信心，一旦有了银行贷款的支持，就会离房地产项目加快施工进度以及房屋最终交付越来越近。 （四）“白名单”还充分体现了一视同仁，可满足不同所有制房地产企业合理融资需求 各商业银行内部建立专门工作机制，优化贷款审批流程，细化尽职免责规定，对“白名单”及时开展评审，加快授信审批，对合理融资需求做到“应满尽满”。 五、申报标准 申报项目的标准各地有些差异，但主要集中于几条要求：一是项目处于在建施工状态，或短期停工但资金到位就能复工建设和交付；二是有与融资额基本匹配的抵押物；三是预售资金（推断为取得预售证是必要条件）未被抽挪或抽挪的预售资金已追回；四是确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度，确保资金用于项目建设；五是制订贷款使用计划和项目完工计划。 六、各地最新政策动向 （一）全国 截至1月底，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出了第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。2月20日下午，住房城乡建设部召开视频调度会议通报：截至2月20日，29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目；已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。 （二）四川省各地区 1.成都市 1月31日，成都市各区（市）县组织企业进行项目融资申报并完成第一批名单审核。第一批名单共有208家项目企业的227个项目。2月5日，金牛国宾熙成里项目成功获得2.99亿元贷款投放，成为成都房地产融资协调机制“白名单”发布后首个获得金融机构支持的项目。
2.内江市 2月20日，内江市房地产融资协调机制小组已向银行机构成功推送19个房地产融资项目，涉及资金34.8亿元。（率先在全省地级市（除成都外）建立房地产融资协调机制，率先在全省地级市（除成都外）向银行推送第一批可给予融资项目“白名单”。）
3.自贡市 2月27日，首批符合条件的“白名单”项目20个，向全市15家国有股份制银行及商业银行推送，共涉及房地产开发融资金额37.5亿元。
4.攀枝花市 2月27日，第一批白名单共27家企业29个项目，共计31.96亿元的融资需求。
5.资阳市 3月4日，资阳发布首批“白名单”房地产项目：57个项目、融资需求56.52亿元。其中，雁江区7个项目、融资需求12.1亿元，高新区6个项目、融资需求6.17亿元、安岳县29个、融资需求28.35亿元，乐至县15个项目、融资需求9.9亿元。
6.四川省其余市州 暂未公布（按照最新要求，3月15日之前，应建立协调机制的均应建立）。
行业内部分专家表示2号文出台后能指导各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，满足合理融资需求，做好融资保障工作。列入‘白名单’的房地产项目，因为有了这种强有力的‘政府背书’和融资支持，会促使一些具有购房需求者增强信心购买期房。这些举措极大地改善了目前房企融资困境，有利于化解房地产市场风险。 目前，房地产融资协调机制成效显著。实践证明，通过建立这一机制，进一步促成了金融与房地产业的良性互动。商业银行贷款的及时发放，有效缓解了房企资金紧张问题，降低了房企融资成本，保证了房地产项目顺利实施，进而有利于“保交楼”“保交付”的顺利实现。各地严格按照规范标准做好项目筛选工作，项目选得准、选得好，才能让融资协调机制有的放矢，切实起到四两拨千斤的作用。 文章已发表于四川纵横工程管理咨询有限公司微信公众号——纵横笔记，搜索公众号，可查看更多。