近期，伴随着特大城市城中村改造项目的逐步推进和积极反响，以及中央PSL资金到位，保障性住房和城中村改造政策进一步下沉，符合实施条件的城市和地区纷纷抢抓机遇，储备项目，速报速推。
根据行业内各专家学者的信息整理收集，目前第一批省会城市（特大城市）等项目申报已告一段落，正如火如荼的进行第二批项目即其他符合条件的城市项目摸排和上报。尽管35号文要求严控政府债务，公益性基础设施领域融资受限，但是保障性住房和城中村改造却除外。面对利率低（除政策利率优惠外还有PSL资金带来利率优惠）、期限较长、政策好的稳定金融资金支持，最终必然会以上报速度和项目质量决定资金分配。以四川为例，从大数据上看，成都、宜宾、泸州、南充、绵阳等多地均符合项目上报条件，巴中、攀枝花等属于革命老区和老工业基地的大城市，也可以根据政策倾斜力度抢抓机遇、尽早摸排，完成项目申报。
业内普遍认为，积极稳步推进保障房建设和城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。对于地方而言，面对近几年土地市场的寒冬，进入“城中村改造”这个新阶段后，地方财政与城市发展的逻辑都将出现翻天覆地的变化，此次中央拉动固定资产新一轮投资能有效刺激实体经济发展，同时解决鲜有金融资金能够覆盖的地方整体城镇化进程的征拆资金缺口问题。以上种种均表明，“城中村改造”或将成为地方财政和城投最主要的方针。因为运作逻辑的变化，地方政府可以逐步减少直接出面，基建投资也可向市场化运作转型，财政重点或将不再是举债投资，而是逐渐专项支出绩效，从而有效减轻地方债务和城投债的压力。
本文就该热点进行追踪，对最新保障性住房和城中村改造政策进行梳理，供各位读者进行参考。
一、申报条件
（一）符合以下条件，可申报纳入保障性住房政策支持范围
1.省会（首府）城市或城区常住人口100万以上的大城市。
2.项目资金收支能平衡、项目收益与融资相平衡、周边公共设施齐全、项目净地坐标明确、2024年底前能开工。
3.科学研判城市的人口规模、人口净流入、房地产市场供求等情况，城市具备发展保障性住房的可行性。
（二）符合以下条件，可申报纳入城中村改造政策支持范围
1.省会(首府)城市或城区常住人口200万以上的大城市。属于革命老区和老工业基地的大城市城区常住人口可适当放宽。
2.项目应在2023年1月1日以后发布征收补偿公告或签订征收补偿协议，并做到资金收支能平衡、项目收益与融资相平衡、征收补偿方案成熟、2024年底前能开工。
3.科学研判城市的人口规模、人口净流入、房地产市场供求等情况，城市具备实施城中村改造的可行性。
二、申请程序
（一）省级住房城乡建设部门会同发展改革、财政部门根据相关城市意愿和项目情况，研究提出本省、自治区拟申请纳入支持政策范围的保障性住房项目和城中村改造项目，经省级人民政府同意后，于2024年2月1日前分别报送住房城乡建设部、国家发展改革委和财政部。
（二）符合条件的城市和项目按程序纳入2024年年度计划保障性住房项目适用保障性住房建设相关支持政策；城中村改造项目不享受中央补助，其他政策均可适用。
三、申报时间
以四川省为例，要求各市（州）人民政府于2024年1月25日（星期四）下午17：00前将申报材料报住房城乡建设厅、省发展改革委、财政厅。
四、报送方法及准备工作
符合条件的市（州）结合实际，抓紧研究确定本地区规划建设保障性住房和城中村改造2024年计划和五年规划，形成申报材料。
（一）住建局统计项目清单，2023年1月1日以后发布征收补偿公告或签订征收补偿协议并确保2024年底之前能开工。
（二）保障性住房项目资料准备
1.保障性住房项目可行性情况。
2.2024年计划和五年规划表。
3.项目清单表。
4.项目情况（建设方案、资金平衡方案、净地坐标信息）。
（三）城中村改造项目资料准备
1.城中村改造项目可行性情况。
2.2024年计划和五年规划表。
3.项目清单表。
4.项目情况（改造方案、资金平衡方案、征收补偿方案）。
五、融资要点
（一）城中村改造项目资料清单具体要求
1.征拆基本情况：统计征拆规模（占地亩数、建筑面积、投资）、所在位置（具体到村组）、对应土地性质（国有XX亩，涉及企业xx户数;集体XX亩，涉及集体农xx户数）、标记控规位置图、实地图片。
2.征拆相关文件:征拆补偿标准及对应人数户数花名册、政府征拆用地政府批复文件、征拆补偿公告或者协议（时间在2023年及以后），2024年计划和五年规划表项目清单表。
3.安置基本情况:安置房安置户数（现有安置、未来安置）、拟修建的套数及户型、安置地地址、安置地面积及规模。
4.配套基础设施情况:配套建设的道路路长及路宽，预计投资额。
5.当地住宅、商业、工业基准地价及周边成交案例。
（二）资金平衡测算要点
1.还款期限5年，建设期3～4年，利率4%左右。
2.还款来源：拆迁后土地出让收入，应当按照当地规划商业、住宅、工业等价格测算。
3.土地收入应结合当地收入在区级的分配比例测算。
当前，我国城市发展由过去增量为主转向存增并重，在此背景下，此次保障性住房和城中村改造项目有望成为后续稳增长、稳地产、稳经济的重要抓手。短期内将通过市场化程度更高的改造项目激发上下游相关产业发展活力、带动有效投资和消费。长远来看，也将通过保障性住房和城中村改造的有序推进，实现人居生态环境改善、土地高效利用、产业转型升级，进一步推进以人为核心的新型城镇化，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。
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