2024年成都首个保障性租赁住房项目紫薇公寓将启动配租工作，登记时间自1月8日10:00起至1月9日17:00结束。

紫薇公寓位于高新区天府二街1325号，房源共476套，均为约40平方米的一室零厅户型，总建筑面积18998.01平方米。该项目房源均为高层电梯楼房，房源全部按照整租方式出租，出租房源按套计租。

接下来笔者带大家了解下保障性住房租赁的政策及模式：

住房租赁是我国房屋供应体系的重要分支，也是解决民生问题的重要组成部分。根据我国国民经济“八五”计划至“十四五”规划，国家对住房租赁行业的支持政策经历了从“降低租金”到“活跃发展房地产二级市场”再到“加快培育发展住房租赁行业”的变化。

图1：中国国民经济规划-住房租赁政策的演变

根据国家“十四五”发展规划来看，保障性租赁住房将成为下一个行业重点，有关保障性租赁住房具体的实施规划以及扶持政策相继落地，涵盖了筹集方式、主体参与、税收优惠、资产证券化等各个方面。

1.院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）：实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，加大税收优惠、金融支持等政策支持力度；

2.《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号）：住房租赁企业可以减免增值税和房产税；

3.《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）：明确建设和租金标准，提升土地、金融及审批上的支持力度；

4.《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）：明确对象和标准，加快建设与筹集，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。

1.关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（银保监规〔2022〕5号）：发挥各类机构优势，进一步加强金融支持；

2.《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号）：住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年；住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

1.《成都市保障性租赁住房运营管理暂行办法》：租金优于市场同类对人才住房给予租金补贴。自2023年1月15日起施行，有效期2年；

2.四川省住建厅等8部门《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（川建保发〔2021〕338号）：到2025年，全省力争累计筹集保障性租赁住房34万套（间），住房保障体系基本完善，新市民、青年人等群体住房困难有效缓解；

3.《成都市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(成办发〔2021〕80号)：明确“十四五”期间计划筹集建设保障性租赁住房25万套（间），明确入住条件、建设标准等内容；

4.成都市住房和城乡建设局等4部门联合印发《关于支持各类市场主体积极建设保障性租赁住房的实施方案》：明确保障性租赁住房企业运营模式、运营期限及续期退出政策，提供土地、金融、税收等多方面政策保障。

“十四五”期间（2021-2025年），住建部曾指出，全国40个城市将新增筹建650万套（间），多数城市的保障性租赁住房计划占新增住房的比重达30%，基本可以解决1300万新市民群体的住房需求，其中广州、上海和深圳达到45%；在此期间保障性租赁住房有望带动投资约1.3万亿元，年均投资2,600亿元。根据东方证券发布的《宏观经济|专题报告——保障性租赁住房将为“十四五”带来多少投资？》测算分析，2022年40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房240万套（间），是去年的两倍多。由此推测，2023-2025年保障性租赁住房市场依旧大有可为。

同时，四川特别提出了实施保障性租赁住房的“十四五”行动。省住建厅相关负责人介绍，“十四五”期间，四川全省力争筹集保障性租赁住房34万套（间），其中成都市筹集25万套（间）。

图2：部分重点城市“十四五”期间保障性租赁住房供应量

根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)文件内容的指示；保障性租赁住房在定位上更加强调保障、民生与居住属性，这就意味着，保障性租赁住房在准入对象、配租标准、租金支付与期限等方面有其特定要求。具体如下：

也即，新市民群体是保障性租赁住房的主要受众群体，代表着保障性租赁住房市场的需求端。2022年3月4日，中国银保监会和中国人民银行联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，明确了新市民的基本内涵，即新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。据金融管理部门披露，目前新市民群体约有三亿人。

例如，四川省住建厅相关负责人介绍，保障性租赁住房，面对的群体为：住房困难的新市民、青年人，且在申请上不设收入门槛——“这类群体，经济不一定困难，但是在住房上暂时存在困难”。这其中，《实施意见》明确提出优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众（环卫、公交、教育、医护等群体）。

这体现出保障性租赁住房的保障与民生属性，这主要是因为其受众群体以租金价格敏感型的新市民群体为主。

例如，成都市政府明确保障性租赁住房以70平方米以内的小户型为主，租金接受政府指导，按照市场租金的75%—90%执行，各区(市、县)可根据实际提高租金优惠比例，租金年涨幅不超过5%。

对于具体的准入和退出条件、小户型的具体面积以及新市民的范围则由各地根据实际情况合理确定。

例如：四川省在《实施意见》中健全了保障性租赁住房的基础制度，并做出了一系列创新，如：

1.在住房标准上，提出响应国家“三孩”生育政策，提出保障性租赁住房将适当配置三居室、四居室房源，满足多子女家庭租赁需求；

2.在保障性租赁住房的布局上，四川也充分考虑职住平衡和交通便利等因素；比如，四川天府新区-科学城天府科创园2号地块保障性租赁住房项目，紧邻华西天府医院、地铁一号线科学城站，共建设2189套；成都崔家店TOD保障性租赁住房项目，紧邻槐树店公园，临近地铁4号线和7号线槐树店换乘站，共建设554套。

保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。具体支持政策如下：

1.建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款；

2.允许利用企事业单位（含高校医院等）自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；

3.允许将商办、旅馆、厂房、仓储等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款；

4.允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房；

5.农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；

6.可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%、建筑面积占比上限相应提高且提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；

7.提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时要单列租赁住房用地计划；

8.保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取；

9.新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房（由市县人民政府确定），同时鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。

1.利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。（即自2021年10月1日起，《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》中明确实行住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房可选择适用简易计税方法（即增值税由原来的按5%税率减按至1.5%计算；对于企事业单位、社会团体向其他组织、个人和专业化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，房产税由12%减按4%的税率来征收）；

2.对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

1.各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节；

2.利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续；

3.不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续；

4. 探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。

中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。数据表明：2021年中央为40个城市在预算内投资补助了28亿元，但这个力度显然还不够。

各地政府也推出了相应的财政支持政策，例如：成都市政府对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以中央补助资金支持；保障性租赁住房及其配套基础设施在项目建设阶段，未享受其他中央财政资金补助的，可以申请中央预算内投资专项资金，具体标准按照《国家发展改革委关于印发保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法的通知》(发改投资规〔2021〕696号)。

利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

1.国家支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款（政策性银行、商业银行积极支持保障性租房租赁，已完成上千亿的信贷审批）；

2.把保障性租赁住房列入了城市基础设施领域不动产投资信托基金试点，形成常态化的良性盘活和退出机制。2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确提出：

3.加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度。2022年2月，央行与银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确提出银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，向保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；

4.鼓励发行用于保障性租赁住房贷款投放的金融债，支持企业发行公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营；

5.加大对保障性租赁住房市场供需两端的支持。2022年3月4日，中国银保监会和中国人民银行联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，提出，

国家和地方政府层面在财政、金融、税收、土地等方面给予了保障性租赁住房一系列鼓励和优惠政策，企业参与保障性租赁住房建设，可以充分享受这种优惠，利用多种融资手段实现资产运营，缓解资金压力。

可以通过“改租”、“纳管”形式将存量项目与保障性租赁住房对接。房企开发了大量的商住项目，但是在商改住限令之下，这些项目难以出售，不仅占用企业资金，而且造成社会资源的浪费。而以小户型为主的项目是符合保障性租赁住房对户型的要求。将一些过剩的商业项目通过改造，实现存量资产盘活，迅速形成市场供应，可以解决保障性租赁住房筹集难题。

随着房地产增量市场的萎缩，房地产也将由传统的开发方式转向经营模式。保障性租赁住房规模的扩大，为这种模式转型提供了一条路径。企业可以与地方平台公司对接，承接保障性租赁住房运营和服务业务，通过包租、托管等方式输出轻资产服务。

表3：房企通过集体经营性建设用地参与保障性租赁住房案例

保障性租赁住房遵循“谁投资、谁所有、谁收益”的原则，产权人若具备专业运营管理能力自行进行保障性租赁住房的运营和管理，自然可以成为运营主体。若产权人不具备专业运营管理能力的，也可以委托专业的住房运营公司进行运营，各地均支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

例如，《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》规定，本办法所称“出租单位”，指保障性租赁住房产权单位，或与保障性租赁住房产权单位签订协议取得完整的出租经营权和收益权的单位。值得注意的是，根据上海市的规定，产权单位通过购买服务委托专业运营企业实施租赁运营的，仍以产权单位作为“出租单位”。

《成都市保障性租赁住房运营管理暂行办法》第一章第六条规定，运营单位负责保障性租赁住房运营管理工作，按照规定要求承担房源核查、房源发布、选房配租、签约备案、入住退出、日常巡查、隐患排查、使用监管等工作。运营单位由产权人选择，企事业单位房屋可自行运营管理，也可与其他市场主体合作运营或委托其他市场主体进行运营管理；个人自有住房由产权人通过管理服务平台选择运营单位。

以租为主的保障房制度体系，能有效避免保障房资源的流失，减轻产权式保障房大规模建设带来的财政压力以及土地市场的出让压力。同时，从产权上实现保障房体系封闭运作，与商品房双轨并行，可以彻底消除将保障房转化为商品房的制度套利空间。

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